Популар Постс

Избор Уредника - 2019

Метер трик

Анализа активности реалтора. Тврди да је куповина и продаја некретнина могућа и неопходна само уз учешће некретнина. Посредник ће вам помоћи да уштедите време, труд, а можда и новац. И што је најважније - "није бачен са агентом за некретнине"

Међутим, пракса показује да се вријеме губи, а снага и новац. Осим тога, реалтор може лако и "бацити".
Нови порез на имовину
Накнада за посредовање у промету некретнина обично се обрачунава на основу њене вриједности. Данас, у сегменту куповине и продаје станова, она у просјеку износи 2-6% од износа трансакције. Класична алтернатива је “алтернатива”: особа продаје један стан и истовремено стиче други са малом разликом. Претпоставимо да је просјечна цијена сваке од 0 тисућа (уобичајена Москва "двусхка"), то јест, укупан износ трансакције је 0 тисућа.Чак и на минималну стопу (2%), реалтор накнаду треба бити тисућа. Испоставља се да је накнада коју плаћа клијент нешто као порез на продату и / или купљену имовину. Па, у реду, проценат износа трансакције узимају посредници на многим тржиштима. Једино питање је адекватност. за приватну особу - износ је озбиљан. Теоретски, такви висококвалитетни професионалци који могу да ураде нешто што клијент не може да уради, или који имају посебне ресурсе, способности, итд., Треба да узму такав новац за посао. цустомер реалторс. И често успију. Чаробне речи “добити помоћ у БТИ”, “прикупљање докумената у стамбеном одјелу”, “тражење специјалних база података”, итд., Су импресивне за многе клијенте.
Међутим, ако би знали шта се крије иза свега тога, вероватно би више волели да раде већину посла.
То је задатак агенција за промет некретнина за: проналажење купца / продавца, прикупљање докумената, проверу правне чистоће купљеног стана, организовање трансакције (учешће у преговорима, склапање купопродајног уговора, присуство нотарској канцеларији, у банци итд.) Али, да би пронашли купца, довољно је да се рекламира на интернету или у новинама "Од руке до руке", да би се пронашао продавац - напротив, да би се огласи приказивали у истим изворима.
Алексеј Алеско, приватни брокер: 95% свих станова који се продају на тржишту - директно или преко агента - увек се појављују у новинама "Од руке до руке", "Стан, викендица, канцеларија" до данас. Такође можете користити нову Интернет базу ВинНЕР. Свако има приступ - само 2000 рубаља. месечно.
Ако не будете лењи и проведете само пола сата дневно гледајући огласе у новинама и на интернету, можете уштедјети на тражењу опција. Према речима стручњака, ангажовани агент за некретнине ће деловати на исти начин и неће моћи да понуди ништа друго. Проналажење купца уопште није проблем: он се оглашавао (бесплатно или за паре) - и примао позиве. Оптерећује се неколико пута да одговори на мобилни телефон "сваки шупак"? И сачувано на овом -5 хиљада, такође, напрезање? Наравно, потрага за купцем / продавцем је попраћена приказом вашег стана и прегледом предложених. Али чак иу овој фази, присуство некретнина није уопште неопходно: треба гледати и показивати, по правилу, такође. Што се тиче општег термина претраге, он још увек не функционише „да купимо време“: ако на тржишту нема неопходних опција, онда посредник неће ништа помоћи.
Сада о прикупљању докумената.
Да, у реду за улазак у БТИ ради два листа папира ће морати сједити. А за извод из кућне књиге и потврду о одсуству неплаћених обавеза по кирији, такође ћете морати ићи тамо гдје је то потребно.Али све ове "брашне" су оне хиљаде које би морале да изнесу некретнину. Па, ако је апсолутно неподношљиво, можете дати овјерену пуномоћје члану породице. Успут, реалтор без ваше пуномоћи неће ништа урадити.
У агенцијама за некретнине све ове операције обављају полазници обуке, курири су људи који нису трговци некретнинама. Међутим, управо те операције доводе лавовски дио укупне накнаде до посредника. И клијент ће и даље учествовати на овај или онај начин у свему - за свој новац.
Сада се провјерава правна чистоћа купљеног стана, преговори о условима трансакције (редослијед отпуштања, премјештање, трансфер новца и сл.) И, наравно, извршење уговора о купопродаји. Стручњаци препоручују да се у овој фази још увијек користе услуге некретнина, али ако то желите, све се то може урадити и самостално, штедећи значајна средства.
Гулнара Ракхмангулова, директорица агенције за некретнине Тацтиц & Працтитионер: Наша компанија пружа консултантске услуге у области пословања са стамбеним некретнинама клијентима који желе самостално да припреме и спроведу куповину, продају или замену свог стана, без обзира на њихово искуство у некретнине. Трошкови консултација о куповини / продаји стана износе 10 хиљада рубаља, а комплекс консултантских услуга за куповину / продају износи 40 хиљада рубаља.
Ако одбацимо сав "глупи" дио посла (показује, приказе, рад са огласима, итд.), Онда његова квалификована компонента извлачи тачно 10-40 хиљада рубаља, односно 0-1600, а не хиљаду
Делилац некретнина
Има довољно људи који су вољни платити некретнине на тржишту. Чини се да би за 2-6% трансакционих посредника требало да буквално лизу такве клијенте. Али у ствари, све је другачије.
Алиса Николска, колумниста онлине новина Взглиад: Наслиједио сам стан у метроу Универзитета. Пошто не намеравам да живим тамо, одлучио сам да је продам преко агенције и покупим још једну на погоднијем месту за мене. Обратио сам се агенцији "БЕСТ Реал Естате". Потписали смо уговор на три месеца - господин агенти су рекли да ће ово време бити више него довољно за све. Узели су ми 0 - рекли су да ће новац ићи на пласман података о стану у различитим базама података, као и на оглашавање, и аконтацију на рачун накнаде агенту. По пријему су узели документа о стану и кључеве. Онда је време стало. Моји покушаји да сазнам да ли се нешто ради, нису окруњени успјехом: агент за некретнине није подигао слушалицу или рекао да "сада не може ништа рећи". У таквим јаловим преговорима потрошено је три мјесеца. Не знам ни да ли је некоме показала стан или не. На дан истека уговора, отишао сам у агенцију да пустим папире у стан и раскидам уговор.
Онда је Алице дала документа и кључеве, али агенција није вратила новац. Ево како је Михаил Гороховски коментирао ову ситуацију, предсједник Комисије за некретнине БЕСТ: На крају уговора за пружање услуга, клијенту се издаје акт о извршеном послу, који он може прихватити и платити по стопи или не. У том случају, клијент се може обратити комисији за жалбе. Ако постоји и најмања сумња да је обим обављеног посла превисок, разлика ће се одмах вратити клијенту, а кривци ће бити кажњени. Штета је што је незадовољна Алице тако кротко отишла. У нашем уговору налазе се детаљи о одбору за подношење захтева и Одбору за заштиту потрошача Московског удружења посредника. Штета је што клијенти ретко читају документе.
Или ево још једне прилично уобичајене верзије једноставне зараде на клијенту.
Алексеј Алеско: Клијент зове агенцију, и они му кажу: "Дођите код нас, потпишите уговор, направите претплату, а ми ћемо покупити станове за вас."Одговор клијента у 99% случајева: нема стана - нема предујма. Одмах се нуди посебна опција. Клијент изгледа - воли. Потписује два уговора: један са продавцем - даје му аванс, други - агенцији за пружање услуга. У уговору са агенцијом постоје тачке захтева за изабрану опцију, иако због тога што су потребни када је одређени стан већ тамо није баш јасно. Али у очекивању куповине, ово се обично не разматра, као и чињеница да конкретан стан који се купује није наведен у уговору. Клијент врши аконтацију агенцији. Тада се продавац предомисли и преда клијенту аконтацију, али агенција не враћа новац, трансакција је пропала без његове кривице, а он не одбија да испуни своје уговорне обавезе, односно спреман је даље тражити стан. И овде, неочекивано, раније изостављена као безначајна клаузула уговора са агенцијом каже да агенција нуди 5-10 опција за избор - ако их купац одбије, онда не добија новац назад, али агенција сматра да је уговор испуњен.
Иначе, клијент најчешће склапа уговор о проналажењу стана и сервисирању без посебне опције. Испоставља се да је, након што је извршио авансну уплату за услуге агенције по одређеној опцији која му одговара, клијент заправо постаје талац формалног споразума, према којем му та иста аванса никада неће бити враћена. Не, они ће, наравно, бити враћени ако агенција не може понудити 5-10 опција станова које "испуњавају захтјеве". Па, обезбедиће. Само усклађеност ће бити управо неодређени, не-специфични захтјеви који су наведени у уговору. Као резултат тога, клијент или једноставно губи износ аванса, или ће из безнађа бити присиљен да изврши непрофитабилну куповину. Ако је агент довео клијента до "продатог" стана, то не значи да је стан генерално на продају: може се већ продати и агент са власником зарађује на овај начин, не може се уопште продати, већ једноставно припада агенту удела преваранта. Уреди су се појавили на тржишту који зарађују новац само на овај начин: без продаје једног стана, имају стабилан и ослобођен од пореза (на крају крајева, авансно плаћање, по правилу, не пролази кроз рачуноводствене документе).
Михаил Гороховски: Ако посредник истовремено пружа надокнаду за продавца и купца у једној трансакцији, онда настаје сукоб интереса. Зато што није јасно чије интересе заступа реалтор. У многим земљама то је забрањено законом. Али у Русији нема законске забране. И имамо, нажалост, уобичајену праксу.
Нина Кузнетсова, генерална директорица МИАН - Агенције за некретнине: Прво, нико не може да натера клијента да потпише уговор под условима који су очигледно штетни за његова права, односно, купац има право да не потпише такав споразум или да захтева измене. Друго, према закону "о заштити права потрошача", потрошач има право да у било ком тренутку одбије да изврши уговор о обављању послова (пружање услуга), уз плаћање стварним трошковима који су настали у вези са испуњавањем обавеза из овог уговора. То јест, ако агенција потврди (што је врло проблематично), што је, у ствари, према пратећим документима, потрошено 2.000 обећаних залога на извршење одређеног уговора са овим клијентом, онда су акције агенције легитимне. У свим другим случајевима, уколико клијент одбије услуге агенције, као и у случају да клијент није изабрао жељени стан (они су пружили услугу на неодговарајући начин), агенција му мора вратити новац.
Још један веома чест развод сматра се из неког разлога не преваром, већ "кршењем професионалне етике". Ради се о томе да клијент задржи праву вредност трансакције.То јест, осим износа доспјеле провизије, реалтор добија и разлику између цијене коју је дао клијенту и стварне. Пример је прича из писма нашег читаоца.
Агенцији за промет некретнинама је наложено да један стан и собу у заједничком стану претворе у један од већих станова. То јест, направити еквивалентну размјену. Агенција се суочила са задатком: продала је имовину нашег читаоца и купила му стан у Бутову. Али случајно, након закључења трансакције, испоставило се да је стан купио клијент за 0.000 јефтиније него његов стари стамбени простор. Ово је, наравно, изузетак, а не правило: већина купаца мање или више адекватно процењује ситуацију на тржишту. Међутим, врло често се налази “леви” профит на клијенту у износу од -30 хиљада.
Такви посредници су одавно осмислили технику увјеравања купаца. На пример, двојици непромишљених жена, мајки и кћери, један паметан реалтор купио је стан на последњем спрату и без икаквих попуста. Купио је у лифту у згради од 15 спратова. Жене су саме притиснуле дугме "14" на панелу лифта, отишле до слетишта, видјеле да се степениште не зауставља, већ иде горе, на највиши спрат. Погледали смо стан - свидело ми се све. Купљен стан. Када су купци добили кључеве и дошли до купљеног стана, испоставило се да је она на горњем кату. Само кућа је степеница, дио улаза 15-ката, и дио-14-ката. У њиховом случају, 14. спрат је био последњи, 15. дугме на панелу лифта било је "глупо", а степенице су водиле до техничког спрата. Када су назвали агента, рекао је да је све упозорио.
Распрострањена техника је “оплемењивање” инфраструктуре око стана који се продаје. Често купац обраћа пажњу не само на становање, већ и на "квалитет" комшија, чистоћу у степеништу, сигурност, итд. дан „није блистао“, кревет у време посете купца на улазу је тепих, стављен цвет, сто са „консијержом“
Добро спавајте: чврсти одговори
Једна од главних предности у обављању трансакције са учешћем некретнина, које агенција за некретнине активно гура у својим огласима, јесте да ће искусни и савјесни реалтор цијенити правну чистоћу купљеног стана и штитити од ризика. Међутим, у стварности се то ријетко догађа.
Гулнара Ракхмангулова: У основи, провера правне чистоће стана се врши анализом два документа - архивским изводом из кућне књиге и изводом из УСРР-а (Јединствени државни регистар права на имовину и трансакције са њим). Извадак из кућне књиге садржи податке о свима који су икада били регистровани у овом стану, односно можете разумети ко би потенцијално могао имати права на њега. Издвајањем из УСРР-а, можете сазнати о саставу власника, присуству терета, колико пута је са овим станом обављен посао, а ако је било много пута препродавано, то би могло послужити као сигнал да се не може стећи. Ако је стан примљен у наслеђе, можете се обратити бележнику и он ће вам дати информације о наследницима. Најчешће, информације у овим документима су тачне, али ниједна агенција за некретнине неће вам дати пуну гаранцију правне чистоће.
Реалтор не може ништа да провери, већ само каже клијенту: чек је готов - добро спавај. И дешава се да ће посредник за некретнине погледати документе, али неће моћи да их правилно процени. Алексеј Алеско: Много је не само неискусних, већ и потпуно неписмених и неквалификованих агената на тржишту. Чак и ако му покажете комад папира, још увек нећете ништа разумети у њему.
Антон Митрофанов, генерални директор Агенције за некретнине "Стамбена стратегија": Израз у уговору "агенција за некретнине је одговоран за трансакцију" не значи ништа. Агенција је одговорна за трансакцију, њено спајање и вођење, као што је у његовим интересима. Али ни на који начин неће бити одговоран за посљедице у облику тужбе за поништење трансакције. Клијенту можемо само препоручити да се уздржи од куповине некретнине, која је у недоумици, тако што ће поднијети извјештај о провјери докумената и околности које се односе на стан. Што се тиче одговорности за посљедице трансакције, прикладно је затражити од државе (посебно од Федералне регистрационе службе), која потврђује легитимност и законитост уговора о продаји са својим службеним печатом, чиме се потврђује његова неспорност. Иако у пракси, одмах скрива главу у грмље, дајући власницима и компанијама за некретнине да се сами баве проблемима.
Нина Кузнетсова: Нажалост, према важећем руском закону, агенција за некретнине се не може сматрати одговорном за трансакцију, тако да сви препоручујемо да наши купци-купци осигурају ризик од губитка имовинских права. Ако су ризици купца осигурани, онда у случају да је купопродајна трансакција призната као неважећа, трошак стана ће бити исплаћен осигуравајућем друштву.
У случају било каквих проблема са клијентом, проузрокованих кривицом власника некретнине и резултирајућих материјалних губитака, агенција за промет некретнина сноси грађанску одговорност. То јест, клијент преко суда може од агенције наплатити износ накнаде, иако не увек у потпуности. Трошак изгубљеног стана, агенција се неће вратити.
Али реалторс покушавају побјећи од такве одговорности.
Алексеј Алеско: Многе велике агенције присиљавају клијенте да у одређеној фази потпишу документ “о непредстављању захтева”. То јест, када су се све стране договориле, клијент се већ опустио, он ставља неки посао у гомилу других папира, који има паметне речи, говорећи: "Немам никаквих притужби на извођача радова", "више нећу подносити било какве захтеве". Ако клијент одбије да потпише овај папир, трансакција се једноставно не одвија.
Реалтор наме
Наравно, на тржишту не раде шарлатани и они који напуштају школу. Постоје многи професионалци који цијене своје добро име и углед. У исто време, напомињу стручњаци, вероватно ће наићи на лош квалитет услуге у великој и популарној агенцији која се стално оглашава под свим угловима.
Антон Митрофанов: У великим агенцијама има више промета. Али више посла, бар од "једнократних" агената. Могу себи приуштити да губе купце у серијама, знајући да ће сутра други доћи на позив новинских зомбија.
Ретко је да је у великим агенцијама стварна контрола организована управо преко квалитета трансакција које обављају агенти. Једино што менаџмент обично слиједи је да агент не ради "лијево" и не сноси накнаду која прелази компанију.
Алексеј Алеско: Многи агенти који су недавно постали агенти за некретнине знају да то није њихова професија. Дакле, главна ствар је да се брзо скине бака и да се врати у ваш ДаВнопатерианск. Наравно, они нису заинтересовани ни за свој лични углед на тржишту некретнина, ни за углед агенције која их је запослила.
Како контролисати квалитет услуга на тржишту некретнина? Неки нуде повратак на лиценцирање.
Антон Митрофанов: Лиценцирање није лијек за привлачење високо квалифицираних кадрова на тржиште некретнина. Већина превара у стану настала је током периода обавезног лиценцирања. Препоруке решавају много више од обојеног папира на зиду сале за састанке.
Вероника Панкова, председница Одбора за заштиту права корисника некретнина Московског удружења посредника у промету некретнина (ИДА): Отказивање лиценце је лоше, веома лоше! Очигледно, неко је требао да дестабилизује тржиште. У одсуству тога, гласао сам за обавезну цертификацију свих фирми које припадају ИДА - то је најмање што можемо да урадимо. Са лиценцирањем било би више реда.
Нина Кузнетсова: Лиценцирање би спасило клијенте од непрофесионалних посредника и једноставно превару. Осим тога, увјерен сам да би се тржиште некретнина у Русији могло активније развијати ако се усвоји закон о пословању некретнинама, што би сасвим јасно регулирало стандарде за пружање услуга некретнина, захтјеве за професионалне учеснике на тржишту и њихову одговорност.
Многи учесници на тржишту вјерују да није потребно лиценцирати агенцију у цјелини, већ сваки реалтор, како би се повећала лична одговорност стручњака.
Константин Апрелев, потпредседник руског савеза за некретнине: Потребно је обезбедити да приступ професији за све агенте и брокера лежи индивидуално кроз чланство у националним професионалним удружењима.

Погледајте видео: People Punching BOXING MACHINE (0-999!!) (Новембар 2019).

Загрузка...

Оставите Коментар